上海进深 严明会 近日，古北金虹桥国际社区内的古北99VILLA发布全新实景图与效果图，项目规划建面约300㎡及425㎡两种联排别墅产品，合计176套房源，首开24套，预计9月初启动认筹并开盘，目前为准现房状态。

项目整体容积率仅0.86，是上海限墅令实施以来核心城区罕见的低密纯别墅社区。

两款户型均采用多层空间结构，地上层高约3.15至3.6米，地下空间层高约3.6至3.9米，官方给出的最高实得率约230%，即建面300㎡户型的实际使用面积可达约600㎡，建面425㎡户型可达约900㎡。

每户配有私属花园，最大面积约200㎡，实现地上居住空间与户外庭院的直接联通。

楼栋排布上，南北栋距约12.6至22.1米，东西最大栋距约27.59米，整体密度控制较为宽裕。

建筑采用维多利亚风格，外立面使用英国红砖、德国米黄石材、西班牙坎德拉陶土瓦及瑞士OTTOSTUMM钢窗，立面细节包括山花纹样、哥特式拱券、宝瓶柱栏杆和八角观景窗，目前实景已基本落地，可实地验证施工完成度。

社区景观以绿化率35%为基础，整体采用山林主题设计，通过层叠跌水、山石组景和大面积乔木种植营造低密园林氛围，内部规划有下沉庭院和多处林下休憩空间，与私家花园形成连续的户外生活动线。

社区内配建约1.2万㎡会所，涵盖商务社交、私人宴请、健康管理等功能，引入缦合荟会籍体系，提供8类61项定制化服务内容，同时配备全天候管家式物业响应。

区位上，项目位于长宁古北板块，内环沿线，所处社区是上海最早的涉外国际住区之一，周边以大户型住宅社区为主，与古北壹号别墅直线距离较近。

商业配套包括高岛屋百货、黄金城道步行街等成熟消费场所。

教育资源集中了包玉刚实验学校、协和双语学校、耀中国际学校、长宁国际学校等多所知名国际学校。

医疗配套覆盖嘉会国际医院、和睦家医院及瑞金医院古北分院，兼顾高端私立诊疗与三甲医疗保障。周边还有新虹桥中心花园等公共绿地资源。

从市场供应角度看，2010年上海出台限墅令后，容积率1.0以下的住宅用地不再新增出让，核心城区的纯别墅产品已长期断供。

古北板块近十年几乎没有新的别墅项目入市，古北99VILLA是该板块当前唯一在售的全新低密别墅产品。

在今年上海7000万元以上成交中，风貌别墅占比已达40%，反映出高净值客群对低密产品的持续偏好。

该项目以准现房形态入市，一定程度上降低了期房交付的不确定性，也为买家提供了实景验房的条件。