8月26日晚间，新城控股（601155.SH）披露2026年半年度报告。在房地产行业持续筑底、开发业务整体收缩的背景下，公司凭借“商业运营+地产开发”双轮驱动战略展现出较强的经营韧性，商业板块实现从“辅助”到“主角”的跨越式转变。

营收结构根本性转变，商业板块首超开发业务

半年报显示，新城控股上半年实现营业收入176.44亿元，归属于上市公司股东的净利润8.49亿元。尽管营收规模受物业交付减少影响同比下降20.16%，但公司整体毛利率达33.10%，同比大幅提升6.25个百分点，盈利能力逆势改善。

尤为值得关注的是，上半年公司商业运营总收入达71.12亿元，同比增长2.42%；同期合同销售金额约63.57亿元。商业板块半年度收入规模首次超过开发业务，新城控股战略转型迎来历史性拐点，正式迈入商管业务主导的全新发展阶段。

在利润贡献方面，商业板块的压舱石作用愈发凸显。上半年物业出租及管理业务毛利达46.67亿元，占公司总毛利比重从去年同期的77.06%进一步提升至79.90%；商业板块毛利率稳定在71%高位，推动公司整体毛利水平逆势改善。

吾悦广场规模效应持续释放，商业运营底盘稳固

商业业绩持续向好的背后，是吾悦广场规模化运营与精细化管理的持续深化。截至报告期末，新城控股已在全国147座城市布局212座吾悦广场，开业及委托管理在营数量达181座，开业面积达1,675.31万平方米，出租率稳定在98.35%的高位，连续多年维持在95%以上，远超行业平均水平。

上半年，吾悦广场总客流达10.33亿人次，同比增长8.74%；总销售额520亿元（不含车辆销售）；会员人数达6,072万人，较2025年末增长10.46%。依托“经营五步法”精细化运营，公司持续落地“我爱你·五月”等系列主题IP活动，深度挖掘商业资产价值。

业内人士指出，新城控股商业持续性经营收入为当期利息支出的4倍，仅商业运营收益即可覆盖全部债务利息，这在民营房企中极为罕见，搭建起自我造血、抗风险能力强的现金流闭环。

财务安全边际持续加固，保持“零违约”纪录

在行业信用风险频发的背景下，新城控股以债务零违约与高品质交付的双重表现，持续夯实信用安全底座。上半年，公司如期偿还境内外公开市场债券36.43亿元，每一笔公开债券均实现提前或如期足额兑付。截至6月末，合联营公司权益有息负债合计19.42亿元，债务规模可控。

截至报告期末，公司在手现金余额75.84亿元，净负债率为56.87%，继续保持较低水平；经营性现金流净额为8.24亿元，同比大幅增长188.42%，现金流状况显著改善。公司自成立以来在境内外债券市场始终保持“零违约”纪录。

融资端亦持续突破。上半年，公司成功发行3.55亿美元优先担保票据；6月底完成“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”首次扩募，扩募规模14.39亿元，成为全国首单消费类机构间REITs扩募项目。7月21日，公司又成功发行2026年度第一期中期票据7.5亿元，期限5年，票面利率仅2.8%，认购倍数达2.45倍。国际评级机构标普近期将新城控股评级展望从“负面”上调至“稳定”，认可其债务结构优化和融资渠道改善趋势。

保交付与代建业务协同并进

上半年，公司累计完成超1万套物业的高品质交付。在轻资产代建赛道，新城建管上半年新签代建项目规划建筑面积553万平方米，累计管理项目179个，累计管理商业综合体项目77个，累计总管理建面超3,200万平方米，荣获“2026年中国代建企业品牌价值TOP8”等行业奖项。

新城控股董事长王晓松此前在内部会议上指出，公司需积极把握市场机遇，加快推进公募REITs落地，优化资产组合及资本结构；在开发业务方面坚定不移推进“保交付”工作；在商管业务方面持续深耕运营提质，提升资产回报。

分析人士认为，新城控股正在逐步摆脱传统重资产开发逻辑，从“开发商”向“资管平台”深度转型。商业板块已从“第二曲线”转变为利润支柱，成为穿越周期的主引擎。随着商业运营收益的持续增长、融资渠道的不断拓宽以及公募REITs等资本运作的持续推进，公司经营安全性有望进一步提升。