文/深圳进深 严明会

近期，龙华上塘的深业“双子星”——上宸瑞府、上宸华府成为深圳新房市场焦点。

其中上宸瑞府美学生活展厅、艺术体验空间开放，市场热度持续走高；后续交楼样板间正式对外开放，进一步引爆市场到访量。

项目展厅开放首日到访超2000人次，首个周末累计接待客户超6800人次。受现场接待承载力限制，为保障参观体验，客户参观样板间需验资100万，项目蓄客表现亮眼。值得注意的是，上宸瑞府主力户型为建面约87‑130㎡，定位主流改善住宅，并非顶豪项目，此番热度在当下深圳新房市场格外惹眼。

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该项目由深业置地与龙华建设集团联合打造。上宸瑞府地块于2025年7月30日获取，上宸华府地块在2025年8月8日摘牌，两宗相邻地块，为片区稀缺纯商品房住区。

拿地之后，项目推进节奏一度慢于同批次入市新盘。近期项目节奏明显提速，户型信息、市场吹风价陆续对外释放，展厅、艺术体验空间、交楼样板间按节点依次落地。

据市场消息，上宸瑞府预计于本周获取预售证，即将正式入市。国企开发背景叠加上塘片区的区位优势，深业上塘双子星的市场表现，也将成为观察深圳改善市场的重要样本。

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上宸瑞府这次首推的楼栋是5栋一单元、5栋二单元。

分别是2梯4户、3梯6户的产品。

面积涵盖87、99、103、120、130㎡，跨度从刚需到刚改。

价格方面，首推综合折扣（含vip折扣和开盘折扣）：

87㎡折后均价约495万；

99㎡折后均价约575万；

103㎡折后均价约635万；

120㎡折后均价约710万；

130㎡折后均价约750万。

也就是说，各面积段单价折后均价约5.69-6.17万/㎡。

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这个价格，不算高但要说惊喜也谈不上。

附近在售盘，卓越珺奕府、塘城NEXT TOWN贝壳参考均价4.5万/㎡、4.8万/㎡。

另外，联发新澍雅居5.8万/㎡，深业颐樾府6.3万/㎡。

所以说，跟附近同样是新国标产品比，上宸瑞府似乎有优势，毕竟拿地价不算高。

而跟非新国标盘比，上宸瑞府的价差又有点大了。

不过有一点，从首推楼栋看，开发商还是拿出了诚意。

其首推的5栋一二单元，为小区最靠近洁玉街的两栋。

布局上，也是小区园林视野纵深最好的两栋。

其中5栋一单元还是“楼王”的存在，园林视野是最中央的。

不像其他，好货都藏着掖着留在后面。

作为新国标、新规产品，上宸瑞府的最大的亮点，还是得房率。

其所有户型全屋都有不少的飘窗。项目得房率能到约92%-99%之间。

另外，项目较大的社区，较低的容积率、楼高，也都是优势所在。

缺点方面，谈论比较多的，项目就在福龙路的边上。

福龙路往西还有铁路和深圳动车所，噪音是外界比较关注的点。

不过关于这点，开发商也尽可能地进行了规避。

最明显的是项目靠近福龙路的一排楼栋，户型阳台是沿地块边缘朝向东南的。

项目也因此对楼栋的景观和视野，做了不少牺牲。