北京进深 徐迪 短短24天，电建地产房山新盘就完成了报规，进入实质性开发阶段。

9月4日，房山良乡大学城0029、0028地块取得建设工程规划许可证。

从8月11日拿地，到8月14日规划设计方案公示，再到如今规划落地，电建地产展现出极高的开发效率。

在当前的房地产销售制度改革背景下，该许可证的取得时间节点直接决定了项目的销售模式。

根据最新政策，8·28之后取得规划许可证的项目，被优先要求实行现房销售。

这里也有个关键词——优先，也就是非强制政策。

包括电建房山项目之内的一批地块，在新政发布前已完成方案公示，却卡在了政策节点取证。这批项目适用“老办法”还是“新办法”，可能还有待商榷。

项目占地约4.83公顷，规划建筑面积约10.43万㎡，其中地上建面约7.26万㎡，地下3.17万㎡。

其中：

北侧0028地块为商业用地，占地约1.52公顷，规划总建面1.81万㎡，地上1.52万㎡，地下0.29万；

南侧0029地块为住宅用地，占地3.31公顷，容积率1.7。

规划地上计容建面约5.63万㎡，另有0.11万㎡不计容建面；地下建面2.88万㎡。

  222条反馈意见

公众反馈意见与规证同步发布，项目方案公示期间共收到留言222条，有关采信情况通告如下：

1、关于提升商业空间品质与轨道微中心活力的意见。

建设单位及设计单位意见：项目商业规划立足轨道微中心定位，采用开放式街区商业形态，有利于引入特色品牌、体验式业态及主理人店铺，通过多层立体设计把商铺、景观和地铁站连通。

结合公众意见配置酒店功能，可服务大学城的学术交流、学科论坛、培训会议和产学研合作，方便外地专家学者住宿，提升片区接待能力；结合街道需求，配置羽毛球馆等体育设施。

本项目严格把控业态准入标准，避免低端化，打造有品质、有特色、有烟火气的轨道微中心商业街区，真正体现核心地段的价值。

依据项目供地文件，商业用地FS00-0120-0028地块容积率为1.0，本项目执行该容积率要求。

2、关于项目对西侧住宅楼产生噪音、隐私、采光等影响的意见。

建设单位及设计单位意见：本项目与西侧居住建筑距离满足《北京地区建设工程规划设计通则》及《北京市生活居住建筑间距暂行规定》中“两建筑的长边相对的，不小于18米；一建筑的长边与另一建筑的端边相对的，不小于12米；两建筑的端边相对的，不小于10米。”及卫生视距不小于18米的要求，酒店山墙无客房开窗，考虑尽可能降低对现状小区的影响优化设计方案，西侧3栋住宅山墙取消2个西向开窗。

3、关于项目交通组织方面的意见，包括出入口、停车位设置等。

建设单位及设计单位意见：关于停车位配置，地上停车位符合相关规定要求，同时小区景观设计将结合楼栋布局，统筹配置绿地、活动场地等公共空间，营造宜居的居住环境。

本项目住宅地块机动车出入口仅允许设置于南侧知兴西路及西侧艺林南街，机动车出入口位置符合要求，本项目开在艺林南街的车库口为车库出口，出车库后仅可向北行驶，对西侧用地楼栋影响较小。

方案根据意见进行了优化，将缓冲段加长至车库坡道起坡点算起7.5米。

4、关于人行主要出入口无障碍设计的意见。

建设单位及设计单位意见：本项目在人行主要出入口设置无障碍设施。

5、关于地块西南角化粪池距离国贤府小区过近的意见。

建设单位及设计单位意见：本项目化粪池等市政基础设施布局严格执行《城镇环境卫生设施设置标准》《建筑给水排水设计标准》等相关规范，与周边建筑保持必要的卫生防护距离，并采取防渗、密闭等措施。

6、关于项目设置飘窗、开敞阳台、设备平台等内容的意见。

建设单位及设计单位意见：本项目按照相关规范、标准计算建筑面积。设置开敞阳台，每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，我单位承诺后期不封闭使用。

设备平台属于附属在建筑外围护结构上的构件，依据高品质住宅要求并结合市场设备尺寸及使用需求，预留设备平台数量及尺寸，我单位承诺后期不封闭使用。

7、关于仅公示总平面图，未提供全套户型图纸、建筑参数、市政、配套等信息的意见。

建设单位及设计单位意见：本项目公示文件符合相关文件中对公示图纸的要求。

8.公众反馈意见：关于户型产品方面建议的意见。

建设单位及设计单位意见：本项目户型设计基于市场调研、目标客群定位和地块条件综合确定，涵盖多种面积段以满足不同购房群体需求。

  整体规划

住宅规划19栋楼，共539户，户均建面104㎡。

全洋房形态，基本是11层建筑，高度34.36米；

西北角两栋为6层和8层矮板，最低一栋建筑高度19.36米。

楼栋点状排列，最大程度地拉开南北楼间距，保证采光。

商业地块位于住宅小区北侧，中间以一条15米宽的街坊路间隔。

规划6栋商业楼，以连廊贯通。

其中6#楼为商业+酒店业态，共6层，总高24米；其余5栋均为2层商业楼。

商业地块北侧规划为绿地，中间通过连廊可直通地铁房山线良乡大学城站B口。

  园林解法

住宅楼点状排列，每栋楼最多只有两个单元，优点是多边户房源。

缺点是楼栋之间较为紧凑，没有大量空地供园林发挥。

整个小区只在东西中轴上有两处较为宽敞的空地，西侧是室外活动场地，东侧为大门景观带。

小区东侧、北侧各设有一处人行出入口。

正门在东侧，入口配套楼与下沉庭院嵌接，形成三进式归家礼序。

下沉庭院两侧住宅楼首层架空，做了邻里共享空间；

北排靠近街坊路的2#楼首层也是架空层，整个会所空间动线非常连贯。

  地下车位比1:1.06

小区规划539户，配置了658个机动车位，车位比1:1.22，整体停车资源相对充裕。

然而，在车位布局上存在显著结构性缺陷：其中89个机动车位被规划为地面停车位，占比达到13.5%。

并且这些地面车位零散地分布于小区南侧的边角空地上，这种碎片化、边缘化的地面停车形态，在实际运行中暴露出诸多弊端：

① 不方便管理，增加日常巡查与纠纷处理的难度；

② 人车动线高度交叉，容易产生安全隐患；

③ 破坏整体园区景观和环境品质。

但是取消这89个地面停车位，整体车位比降至1:1.06，仅能满足“每户一车”的基础刚需。

一旦社区入住率提升，高峰期车位流转可能会略显紧张。

  户型赠送

预计主力面积段90-140㎡。

面积段比较集中，面向首置与刚改家庭，预估总价350‑450万区间。

户型方面，延续电建地产项目优势，强调大面宽、强收纳。

赠送手段，开敞阳台+飘窗+设备平台三件套，比较常规，但在房山还是很有优势的。

特别是侧边飘窗的设置，基本上与户型进深等长。

并且小区房源多为边户，飘窗的赠送比例相当高。

  拿地回溯

8月11日，房山区良乡大学城0120-0029、0028地块成交。

由电建地产旗下北京海赋丰业房地产开发有限公司9.56亿元底价摘得。

其中0029住宅地块成交价8.44亿元，折合楼面价1.5万元/㎡；

其中0028商业地块成交价1.12亿元，楼面价0.74万元/㎡。

北京海赋丰业房地产开发有限公司，成立于2018年，注册资本5000万元，由中国电建地产集团有限公司100%持股。

法定代表人、总经理为赵宇飞，他也是电建长安华曦府项目公司的总经理。

早在7月初，海赋丰业就对这宗地块发出了招标计划。

建设规模7.15万㎡，总包投资估算10.55亿元，土护降工程5129万元。

这种“拿地即开工”的筹备模式，电建地产已在多个项目上成功试水，包括门头沟的华曦府金安，操作如出一辙。

拿地与设计方案公示无缝衔接，迅速进入实质性开发阶段，大幅压缩了从土地获取到产品入市的时间周期。

由于规划地块紧邻轨道房山线、城市主干路及次干路，规划落实时应充分考虑交通噪声影响。

这些条件看似增加了设计复杂度，实则对电建而言是“命题作文”——其在门头沟华曦府金安项目中已积累过类似的临铁低密社区开发经验，包括地下空间与商业连通、噪声防护设计等，可直接复用成熟方案。

  区域竞品

宗地位于房山区拱辰街道，紧邻地铁房山线良乡大学城站。

周边有北京房山熙悦天街、良乡大学城公园、房山新城滨水森林公园等生活配套设施。

西侧隔街就是中建房山国贤府，东侧有首创紫悦台、华发中央公园等住宅项目。

往北3公里外的广阳城板块，还有城建和知筑、颐知筑等新盘在售。

特别是和知筑二期铂瑞项目，与大学城地块相距不到3公里，一个抢占开盘先机，一个有后发规划红利。

都是新规下的好房子，产品力正面对决，将彻底盘活长期不温不火的房山楼市。

和知筑一期2024年10月底入市，共576套房源，目前去化九成，成交均价3.7万元/㎡。

和知筑二期铂瑞今年7月初开盘，共19栋楼827套房源，拟售均价4.4万元/㎡，面积段85–140㎡，目前网签113套，成交均价3.75万元/㎡。

北京进深从多个维度对比了铂瑞和大学城项目：

第一，交通。

双个项目都是正宗地铁房。

铂瑞临近广阳城站，比大学城地块进城少两站，日常市区通勤更省时，刚需改善更占优势。

第二，配套。

周边配套，铂瑞完胜，山姆、宣武医院正在建设之中。

大学城地块自带1.5万㎡地铁连通商业，属于短期弱、长期强。

第三，噪音。

这是很多人忽略的关键点。

铂瑞小区东侧紧贴地铁，轨道噪音贯穿社区；

大学城住宅地块北侧虽临地铁，但中间有自建商场和绿地阻隔，天然隔音，居住安静度更好。

第四，密度。

纸面上看，铂瑞容积率1.8、大学城容积率1.7，后者看似更低密。

但重点提醒一下：大学城属微中心规划，容积率大概率会上浮10%，纸面优势基本抹平。

第五，楼栋高度。

铂瑞北区实际楼高34.5米、南区42米；

大学城地块同样没做满限高，导臻楼间距也没那么充裕。 

第六，城市界面。

大学城地块周边紧邻高校用地，界面干净、人群纯粹；

但铂瑞的烟火气，相对足一些。

第七，楼面价。

它们的真实楼面价，也是全网最容易误判的点。 

很多人以为大学城地块的地价更便宜。实则，算上商业建安沉没成本，大学城地块的实际楼面价1.8万元/㎡，与铂瑞差不多。

但在同等土地成本下，大学城地块多赚一整座社区商业，这是它最大的杀手锏。

最后说说房企选择。

铂瑞是北京老牌国企北京城建开发，深耕房山，产品稳、落地稳。

029地块是央企电建操盘，资金更稳，商业大盘运营能力更强。

有关大学城地块和铂瑞，没有绝对优劣，只看需求匹配。

追求短通勤、能接受噪音，选铂瑞；

追求安静居住、纯粹界面、赌片区成长，等电建新地块。