上海进深 严明会 9月16日，绿城周浦项目案名发布：绿城·汀香园。

该项目为绿城进入浦东以来的首个“3.5代宅”新规作品，主推建面约113-145㎡小高层、约200-220㎡叠墅。

项目所在浦东周浦07-07地块成交于6月30日，绿城以9.2167亿元总价摘得，成交楼板价33657元/㎡，溢价率19.9%。

地块出让面积约15213㎡，容积率1.8，总建筑面积约2.74万㎡，限高50米。

规划7栋住宅楼：西侧4栋4F叠拼，东侧3栋15/16F小高层产品。

东南侧配建一栋4F保障房，全部小高层和保障房首层都做了局部架空设计。

从位置来看，该地块最大的特点是两面临水。

地块北侧、西侧均有河道环绕，北侧连接滨水步道，南侧紧邻幼儿园。

受限于约1.5万㎡的小体量，项目没有过度“向下卷”，也没有采用抬板设计。

在此情况下，规划重点转向地面空间利用。

方案中，社区内部设置多处景观水系，与外围河道形成呼应。

另外，小区北侧的人行出入口处设置了下沉庭院，与较大规模的景观水系相连。

由于北侧滨水步道的存在，设计上并未将社区完全封闭，而是将北侧人行出入口与滨水步道连通，加强了社区与城市公共空间之间的互动。

项目具有“体量小、总价低、约束适中”的典型特征，在当前市场环境下，这类可控型地块反而更容易成为房企争夺焦点。

除此之外，地块本身也有不少亮点。

第一，区位优势。

地块步行至16号线周浦东站仅约500米，3站直达龙阳路枢纽，可换乘2、7、18号线及磁悬浮；自驾经沪奉高速可连接罗山高架、中环、外环，快速通达张江科学城。

周浦长期以来被定位为张江科学城最核心的居住溢出第一站。张江科学城不新增住房用地，庞大的居住需求持续外溢。

而周浦地处浦东腹地，处于张江科学城的辐射范围之内，被定位为“张江—周浦生物医药产业带”的关键区域，更像是张江的生活后花园。凭借便捷的交通连接，周浦持续承接张江刚改与首置人群的庞大需求。

地块周边配套也成熟：西侧一水之隔即浦东新区周浦小学韵涛校区，步行可达周浦医院，2公里内聚合周浦万达广场、小上海步行街、绿地缤纷广场等商业集群。

第二，地价优势明显。

周浦的公开宅地市场，已经整整三年没出新地了。最近一次宅地出让在2023年4月，招商&南昌市政通过一次性报价竞得的06-04地块，成交楼面价36865元/㎡，房地联动价60000元/㎡。当年9-11月两次开盘均售罄，认购率分别达135%和217%。

相比之下，本次周浦07-07地块起始楼面价28070元/㎡，较2023年起始价33700元/㎡下调约16.7%；上限价39298元/㎡较此前成交价仅高出6.6%。

因此，周浦地块的地价却给房企预留了更充足的利润空间。

第三，周浦当前缺少新规产品。

周浦新房市场，溢泽华庭、缦园、御沁园、碧云澧悦、华发观澜半岛等老规项目都在续销中，但新规产品处于空缺状态。