在上海浦东的改善置业版图中，森兰国际社区一直是一个特殊的存在。这里不仅拥有上海主城稀缺的262公顷绿地生态底盘，更汇聚了六师附小、进才森兰中学等优质教育资源。过去一段时间，森兰板块在深度改善产品供应上相对稀缺，许多高净值家庭的居住升级需求有待满足。

2026年9月，越秀·天屿的面世，为市场带来了新的选择。作为浦东践行住宅建设新规的代表项目之一，项目首开认购表现亮眼，触发了积分制。今天，我们从产品力、户型设计和板块价值三个维度，深入解析这个备受关注的楼盘。

❋ 5.3米全域抬板：重塑地面空间体验

越秀·天屿的一个显著产品特点，是“5.3米全域抬板”设计。这不仅是建筑形式的创新，更是对社区生活场景的重构。

在传统社区中，机动车道、部分设备设施往往占据地面空间。越秀·天屿通过约5.3米的整体抬高，将车行交通、变电站、垃圾房等功能设施置于抬板之下。这意味着，居民进入社区后，脚下是完全属于行人的景观园林和慢行系统，实现了彻底的人车分流。

— 越秀·天屿总平面图 —

这种设计带来了两个直观优势：

01. 低区采光与隐私提升：由于首层实际标高相当于传统楼盘的3至5层高度，低楼层住户受地面植被和行人视线的影响减小，采光条件和隐私性得到改善。

02. 立体园林体验：板上空间规划了约200米中央绿轴和五大主题花园，结合下沉式庭院，形成了丰富的高差层次，营造出立体的生态空间。

❋ 户型解析：无连廊+高实得率，注重居住舒适

对于改善型家庭而言，户型的实用率和舒适度是决策的重要因素。越秀·天屿主推建面约105-141平方米的三至四房，涵盖了从三口之家到三代同堂的多种家庭结构需求。

两梯两户，无连廊设计

项目采用“两梯两户、无连廊”的设计。这一细节对居住体验有积极影响：

• ✿私密性较好

  ：电梯厅可作为独立的入户前室使用，归家动线更具仪式感。

• ✿通透性更佳

  ：取消了北连廊，中间套北向的通风采光不再受遮挡，边套与中间套的居住体验差距缩小，有助于实现户户南北通透。

— 越秀·天屿电梯厅实景 —

较高的空间利用率

得益于住宅建设新规的应用，越秀·天屿通过阳台、飘窗、花池等设计，提升了空间利用率。

建面约105㎡三房
适合年轻夫妇或三口之家，空间布局紧凑，功能分区明确。

建面约125-127㎡三房/四房
针对二孩家庭，提供了灵活空间，满足成长型需求。

建面约140-141㎡四房
面向三代同堂家庭，大面宽、短进深的设计，保证了每个房间的采光和视野。

— 越秀·天屿样板房实景 —

❋ 配套与价值：森兰成熟区的“确定性”

买房不仅是买房子，更是买配套和生活圈。越秀·天屿位于森兰国际社区辐射范围，其优势在于配套的成熟与确定。

教育与商业资源

● 教育：周边拥有六师附小芳菲校区、进才森兰实验中学等公办教育资源。

● 商业：步行可达森兰花园城、森兰商都、欢乐汇广场等商业体。此外，森兰印象城预计于2026年四季度开业，将进一步丰富区域商业配套。

价格与产品的平衡

项目备案均价约73000元/平方米。相较于周边二手房，该项目在新规产品设计、空间利用率以及森兰板块新房供应方面具有自身特点。

— 越秀·天屿项目会所 —

此外，项目配置了约3060平方米的会所及泛会所体系，包含恒温泳池、专业健身区、瑜伽室等，旨在提供完善的社区服务体验。在物业费约6.9元/平方米·月的标准下，社区的维护和服务水平有所保障。

❀ 结语

越秀·天屿受到关注，反映了市场对高品质改善产品的需求。它以“新规抬板”的产品设计和较高的空间利用率，回应了改善客群对居住品质的期待。

对于购房者而言，如果你看重森兰成熟的生态教育资源，追求高品质的居住体验，且能接受2028年9月的交付周期，那么越秀·天屿是浦东中环改善梯队中值得考虑的选择。这也是越秀地产深耕上海，对“好房子”理念的一次实践。

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