北京进深 徐迪 8月15日，北京三个新盘同日取得预售许可证：

昌平的北清润府、房山的城建文华知筑、通州的北投和璟。

三个项目均于取证当月开盘，其中文华知筑由于是颐知筑二期产品，取证后直接顺销。

北投和璟和北清润府则持续蓄客了一两周时间，分别于8月22日和8月28日开盘。

（网签数据来源：住建委网站，截至2026年9月15日）

截至9月15日，三个项目的销售情况：

1、文华知筑网签28套，去化率4%，成交均价3万出头，约为备案价的68折；

2、北投和璟网签307套，去化率56%，成交均价4万+，约为备案价的89折；

3、北清润府网签209套，去化率31%，成交均价约4.7万，约为备案价的83折。

北投和璟流量、价格双在线，可以说是叫好又叫座。

北清润府稍逊一筹，虽然折扣力度较北投和璟略大，但在当前的北京楼市处于中位值，且成交均价和房地价差都是三个项目中最高的。

而文华知筑则陷入降价难换量的困境。

三个项目都位于近郊核心板块，均为央国企操盘，楼面价接近。

产品规格趋同，都是新规盘，赠送手段和得房率大差不差，可以排除产品代差。

文华知筑是三盘中唯一的全洋房社区，容积率1.6，另外两个都是1.8，从硬件来看，文华知筑不输，甚至略优。

为什么会出现这么悬殊的市场表现？

首先，一期库存压力可能导致的资源倾斜。

北投和璟和北清润府都是纯新盘，而文华知筑是拿地近三年的“老地块推新”。

在一期去化不佳的基础上，进行了调规更名。

取证后直接顺销，规避了开盘即打折的尴尬，但同时也失去了开盘的造势效应和话题热度，没有集中推售快速去化的窗口期。

颐知筑一期入市一年多，目前去化不足三成，渠道与销售优先去化一期库存，二期获客资源受限。

从8月的网签情况来看，颐知筑一期售出28套，二期文华知筑22套，老产品反而多卖6套。

其次，新品价格锚定失效。

文华知筑拟售均价4.5万元/㎡，但一期颐知筑西区实际成交价已跌破2.9万元/㎡（约67折）。

同一地块、同一开发商、同一操盘团队，二期即使调规升级、更名"知筑系"第四代作品、增加南向大阳台和风雨连廊，也无法跳出买家已形成的价格认知：

一期才卖2.9万，凭什么二期卖4.5万？

这导致二期实际成交价被压缩至3万出头，折扣力度达到68折，远低于北投和璟的89折和北清润府的83折。

第三，板块需求对价格极度敏感。

虽然同为近郊区域，但三个行政区的产业外溢靠山硬度不同。

近郊楼市的核心逻辑是“抱大腿”，挨着哪个城六区，决定了它的天花板。

昌平背靠海淀，承接中关村、西二旗的互联网产业外溢，刚需通勤需求源源不断；

通州作为城市副中心，政策红利持续释放，双限解除后购买力快速进场，2026年上半年新房成交2703套稳居全市第二，同比大涨64.5%。

房山挨着的是丰台，丰台本身在北京产业版图中不算强区，丽泽商务区尚在成长期，资源外溢能力有限。

房山本地缺乏硬核产业支撑，购买力主要依赖本地刚需和少量丰台外溢，需求池天然偏小是事实，但也并非全无需求。

今年开年北京楼市的黑马盘中骏学仕台，也是一个老盘推新，中骏云景台的四期产品，无论从得房率、户型设计，还是园林等各方面，与新规盘的产品力都有一定差距。

但是在取证后一周的时间里，178套房源基本清盘，网签均价接近3.3万元/㎡——远超前三期产品。后经多方渠道证实，这3万多的价格为备案价，实际项目成交价格是2-2.3万/㎡，由此也证明了房山的楼盘不是没有需求，只是需求对价格极度敏感。

文华知筑的困境，非产品之过，亦非区域之罪，而是分期开发项目中“自我内卷”的定价困局。

它的产品力并不弱，但在价格锚定失效和板块天花板的双重压制下，产品优势无法转化为价格溢价，最终只能以68折的深折扣换取有限的去化。 

房地产营销的本质，是管理买家预期。

而预期，往往被自己上一期的实际成交价所定义。

这也给分期开发项目一个启示，当前楼市语境下，一旦一期以深折扣成交，二期即使产品升级、案名焕新，也基本会被视为“补课”，构不成新买入的理由，最终很难跳出一期的价格锚点。