北京进深 徐迪 二环抬板豪宅保利京华曜，11月1日开盘，当天就有网签落地了！

首批11套，签约面积1577.89㎡，成交均价约10.88万元/㎡。

成交金额合计1.72亿元。

11套网签房源，备案均价为12.27万元/㎡，其中：

起步124㎡户型3套、139㎡户型2套、148㎡户型4套，152㎡户型1套，顶配建面181㎡户型1套。

成交价的综合折扣约89折，开盘优惠还是相当给力的。

当然，每套房源的优惠力度，会根据户型和付款方式有所区别。

从网签房源位置来看：

1#楼2套，建面124㎡户型，备案价分别为：12.02万元/㎡和11.76万元/㎡；

4#楼2套，建面148㎡户型，备案价分别为：12.58万元/㎡和12.39万元/㎡；

5#楼4套，建面139㎡户型2套，备案价分别为：12.07万元/㎡和11.96万元/㎡；

148㎡户型2套，备案价分别为：12.51万元/㎡和12.38万元/㎡；

6#楼2套，建面152㎡户型备案价为12.48万元/㎡；建面181㎡户型备案价12.92万元/㎡；

9#楼1套，建面124㎡户型，备案价为11.5万元/㎡。

保利京华曜位于丰台区太平桥街道，是保利发展在北京落地的首个“曜系”高端住宅项目，也是北京首批抬板式住宅社区之一。

项目占地3.6万㎡，规划地上建筑面积约7.47万㎡，容积率2.0。

规划9栋7-18F洋房和小高层，住宅建面合计6.22万㎡。

作为内城难得一见的全抬板社区，项目以10米台地高差叠加2.0低密指标，实现地面纯粹园林与立体归家动线。

面积段124/139/149/153/180㎡全四居。

赠送手法多样且豪橫，包括转角空中庭院（奇偶阳台）、嵌入式阳台、景观花池、大尺度设备平台、侧边飘窗等。

项目已于9月20日取得预售证，目前也已开放了样板间。

全盘9栋楼一次性入市，共450套住宅房源，拟售均价12.03万元/㎡。

一房一价表解锁隐藏户型

· 起步124㎡户型，位于小区东侧和西南角。

共141套，户型占比31%；最低单价11.12万/㎡。

· 主力139㎡户型，共208套，户型占比46%。

·149㎡边户/153㎡中间户，位于小区中间的几栋楼，共76户。

其中149边户是小高层产品，153户型虽是中间户，却位于小区仅有的两栋洋房里，得房率也不低。

这两栋洋房一南一北正对着中央下沉庭院，北侧2#楼总高7层，南侧6#楼总高11层。

· 顶配182㎡户型，在中央楼王6#楼的边户，仅21户。

值得一提的是，小区单价最高的房源既不是大户型楼王户，也不是次顶层，而是南排8#、9#楼的首层：

从楼盘表来看，这两栋楼的首层单价都高于同楼栋房源，单价从14.9万-15.4万元/㎡不等。

结合抬板设计来看，大概率是做了下跃或挑高LOFT，或者送花园小院等复合产品形态。

这两栋楼位于小区南侧两翼，毗邻既有老旧小区及南侧养老设施配套，存在外部界面成熟度不足、景观资源相对有限的客观条件。

通过垂直维度的空间延展，可以增加赠送空间附加值，对冲不利因素，来实现首层房源的溢价突破。

二环两大豪宅同台炫技

丰台太平桥0001地块成交于5月19日，由保利发展以41.544亿元拿下，成交楼面价约5.76万元/㎡，溢价率15.4%。

在它之前的4月30日，华润置地以57.71亿元底价摘得万泉寺0007地块，折合楼面价5.85万元/㎡。

两个项目同期出让，同在二环外，直线距离3公里，位置都非常核心。

万泉寺项目靠近地铁菜户营站，太平桥项目则邻近六里桥东站。

一手衔接西城成熟配套与人脉圈层，一手承起丽泽商务区金融红利，主城配套非常成熟，学铁商一站式配齐。

开发进展也基本持平，这让丰台楼市成了今年北京的焦点。

华润万泉寺项目近期已发布案名“北京澐玺”，并做了详细的产品解读。

主要是围绕抬板社区和滨水住宅这种独特的集合，重构了高端住宅的景观逻辑与生活动线，很多设计在北京楼市都是开创之举，包括抬板6米，首二层架空等。

相比保利项目，北京澐玺体量更大，地上建面超10万方，规划11栋住宅楼，全是高层产品，大约500套房源。

同时面积段也更大，建面约150-260㎡，起步就是四面宽，叠加错层转角阳台等设计，极大提升了滨水住宅的居住价值。